СТРОИМ ВМЕСТЕ

Рынок жилой недвижимости в Челябинске развивается сегодня достаточно предсказуемо. Высокий, но относительно стабильный рост цен на жилье в прошлом году дал все основания полагать, что ценовых скачков по примеру 2005 года вряд ли стоит ожидать в будущем. Более того, эксперты не исключают, что к лету цены на жилую недвижимость войдут в стадию стагнации, а по самым оптимистичным прогнозам и вовсе начнут снижаться.

Недвижимость в последние годы стала одним из наиболее доходных объектов инвестирования. Мощный импульс этому процессу был дан в 2005 году, когда в действие вступил пакет новой градостроительной документации, а смена главы Челябинска породила неопределенность в секторе и опасения, связанные с возможностью деградации жилищного строительства в городе. Эти факторы в числе основных подстегнули спрос на жилье и, как следствие – его стоимость.

Начало года
В первые месяцы 2007 года жилье в Челябинске, по оценкам экспертов, прак-тически не дорожало, а на первичном рынке даже несколько подешевело. Стоит отметить, что в тот же период 2006 года рост цен составлял более 10%. Это с большой степенью вероятности позво-ляет говорить о том, что процесс снижения цен начался. Однако эксперты предостерегают: не стоит полагаться на то, что он будет планомерным и стабильным.
За прошедший год цена квартир в челябинских новостройках поднялась на 40% и достигла 32 – 34 тысячи рублей за квадратный метр. Однако рост этот был очень стабильным даже в отпускной сезон в августе, в то время как тот же период 2005 года характеризовался непредсказуемыми скачками цен. Правда, несколько скачкообразным, по сравнению с первичным рынком, был рост цен на рынке вторичном. Его кульминация пришлась на первые весенние месяцы 2006 года. Серьезный же спад был отмечен в конце третьего – начале четвертого кварталов, когда на вторичном рынке наблюдалось понижение цен. Однако уже через месяц они снова начали расти. Самый значительный рост удорожания в прошлом году наблюдался в секторе наиболее продаваемых двух- и однокомнатных квартир.
Разница между динамикой на первичном и вторичном рынках говорит о том, что в 2006 году спекулятивный рост цен на вторичном рынке был замедлен. И, как отмечают эксперты, в будущем он больше не будет повышаться так стремительно, как в 2005 году. Связано это с тем, что активного вложения в недвижимость такого же объема денег, как и в прежние годы, больше не ожидается. Челябинцы, имевшие достаточное количество свободных средств по большей части уже сделали инвестиции в недвижимость. К тому же ежегодно увеличивается коли-чество вводимого в эксплуатацию нового жилья. Например, в соответствии с прогнозами социально-экономического развития Челябинска, до 2010 года в городе планируется построить 1 млн. 775 тыс. квадратных метров. Из них 525 тыс. – в 2007 году; 600 тыс. – в 2008 году и 650 тыс. – в 2009 году. А это значит, что платежеспособный спрос на недвижимость постепенно будет насыщаться. Правда, сегодня он еще не достиг этой отметки.

Малоэтажное строительство
Около 8-10% от общего объема возводимого в Челябинске жилья приходится на малоэтажное строительство. Большие ставки в деле удовлетворения спроса на рынке жилой недвижимости аналитики делают именно на этот сектор. И, видимо неслучайно: как показали итоги первого месяца 2007 года, объем вводи-мой малоэтажной недвижимости по сравнению с тем же периодом 2006 года вырос в четыре раза. Правда, до сих пор «малоэтажки», в силу высокой стоимости квадратных метров, доступны очень ограниченному числу покупателей. Тем не менее, эксперты прогнозируют рост, как спроса, так и предложения в этом сегменте за счет разработки проектов пригородных поселков эконом-класса.
Фактически себестоимость малоэтажного строительства значительно ниже многоэтажного. Связано это с сокращением бюрократических барьеров до одного процесса – выделения земельного участка. Более того, нынешние технологии позволяют строить малоэтажные дома с применением удешевленных строительных материалов. А это значит, что малоэтажное строительство может стать реальной перспективой строитель-ству высотному и удовлетворить спрос, ненасыщенный по причине высокой стоимости жилья.
Об этом же говорят и эксперты рынка, которые уверены, что залогом успешного развития коттеджного строительства является его ориентированность на покупателей со средним достатком. И первые предпосылки развития этого сегмента наблюдаются сегодня на челябинском рынке. Например, реализация проекта малоэтажного поселка эконом-класса может начаться уже весной в пригороде Челябинска. По планам организаторов проекта – Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска – стоимость такой недвижимости будет сравни-ма со стоимостью «квартирных» метров, а возможно, и ниже. В случае успешной реализации проекта, не исключено, что в среднесрочной перспективе он станет отправной точкой развития всего сегмента. А это также будет способствовать удовлетворению спроса, стабилизации и даже снижению стоимости жилья.

Конъюнктура рынка
Несмотря на радужные прогнозы, спрос на жилье сегодня продолжает расти. Отчасти это можно объяснить влиянием рыночных процессов: удорожанием стройматериалов, энерго-ресурсов и рабочей силы. Но самый большой вклад в ситуацию вносит спекулятивный характер платежеспособного спроса. Наглядным примером этого служит тот факт, что доля квартир, приобретаемых в крупных городах Уральского региона для последующей перепродажи, пусть и меньшими темпа-ми, но продолжает увеличиваться. По оценкам экспертов, сегодня такой спрос составляет около 40%. Значительная доля спроса приходится и на тех покупателей, которые приобретают самое дешевое жилье с целью фиксации средств, накапливаемых для последующего улучшения жилищных условий. Для таких инвесторов недвижимость не является прямым финансовым инструментом. Однако, создавая платежеспособный спрос, они так же вносят вклад в повышение дина-мики роста цен.
На деле выходит, что недвижимость сегодня из категории «жилья» перешла в категорию «финансовые инструменты». В повышении цен на нее заинтересованы все – риелторы, инвесторы, застройщики, – кроме потребителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. По признанию активных участников рынка, цены на недвижимость, которые были достигнуты за период с 2005 по 2006 годы, завышены сегодня в разы. Доста-точно отметить, что рентабельность, с которой работают строительные компании на челябинском рынке, составляет 300 – 350%.
Дело в том, что долгое время рынок недвижимости не был настроен на потребителя, действительно, нуждающегося в жилье. В результате сложилась ситуация тотальной нехватки квартир: спрос был «разогнан» по разным оценкам до 6-8 потенциальных покупателей на одну квартиру. При этом большая их часть выступала в качестве инвесторов. Неудивительно, что большинство горожан, действительно, нуждающихся в жилье, попросту не имели возможности приобрести его. Делают это в основном доста-точно обеспеченные люди – предприниматели, крупные чиновники и топ-менеджеры компаний – с целью сохранения и преумножения средств. Но и их ресурсы ограничены, а вложения в недвижимость уже представляют собой солидные капиталы. Очевидно, что в таких условиях процесс постоянного вложения средств не может длить-ся вечно, а момент, когда инвесторы пожелают зафиксировать прибыль, неизбежен.
Учитывая это, эксперты признают: в случае, если инвесторы выставят на челябинский рынок хотя бы часть имеющейся у них жилой недвижимости, цены стабилизируются и, возможно, начнут понижаться. Именно так произошло в 2006 году на московском рынке. Однако по оценкам аналитиков, в ближайшее время вряд ли стоит ожидать «московского сценария» развития ситуации. По их прогнозам рыночная конъюнктура может измениться кардинально лишь к 2008 – 2009 годам и рынок продавца станет рынком потребителя. 2007 же год заложит лишь первые предпосылки этому процессу.

я бы задалбался столько написать)))