ФУНДАМЕНТ СЕРВИСА

Тенденции рынка коммерческой недвижимости Челябинска 2006-2007
Сергей Казаков
Генеральный директор
Solar Investments
В последние годы строительный бизнес в Челябинске является одним из самых динамичных и привлекательных. Развитие его идет волнообразно: то одни, то другие сегменты попадают в фокус строительной моды. Чего же следует ожидать на Челябинском рынке недвижимости в ближайшие 2 года и какие возможности для бизнеса открывает развитие рынка недвижимости?
Основную потребность в новых объектах торговой недвижимости в ближайшие годы будут формировать магазины сетевой торговли. На сегодня в Челябинске работает порядка 120 магазинов, принадлежащих сетям. Некоторые магазины (особенно это касается розничной торговли продуктами питания) работают в непосредственной близости друг от друга, тем не менее, до ситуации в столицах далеко: там на одном перекрестке может находиться 2-3 магазина. В Челябинске на долю магазинов сетевой торговли приходится не более 10-15% рынка (13% по оценкам "Эксперт-Урал"), и сейчас сети буквально прочесывают город в поисках подходящих земельных участков. Участков для отдельно стоящих магазинов практически не найти, борьба идет за встроено-пристроенные помещения в новостройках.
Торговая недвижимость долго будет одним из хитов челябинского рынка. Насыщение здесь произойдёт, когда торговые сети смогут контролировать примерно 80% всей торговли: именно так развивались события в Восточной Европе, ситуация в которой похожа на ситуацию в Москве. По мнению Московского правительства, насыщение в столице произойдёт только к 2010 году. Челябинск, традиционно отстающий от Москвы на 5-10 лет в развитии, скорее всего насытит рынок розницы не ранее, чем к 2015 году. Принципиальный момент здесь - верный выбор расположения и формата магазина. Поскольку приход крупных игроков скорее всего будет приводить к заметному перераспределению покупательского потока, торговая недвижимость, построенная для сдачи в аренду, является на сегодняшний момент наиболее рискованным сегментом рынка.
Развитие магазинов сетевой формы торговли постепенно сформирует спрос на оборудованные складские помещения и услуги логистических центров. Динамика этого процесса такова, что качественный прорыв на рынке складской недвижимости и складских услуг может произойти уже через 1-2 года. К тому моменту будет достаточно осознан удачный и не очень удачный опыт логистических проектов, которые реализуются сейчас в столицах, запускаются в Екатеринбурге и достаточно массово готовятся в Челябинске.
Далек от насыщения сегмент недвижимости в сфере развлечения. В 2001 году огромным шагом вперед стало появление в России первого развлекательного центра - мультиплекса "Каро-Фильм-1", открытого в крупном московском торговом центре "Рамстор". С тех пор развлекательные комплексы в столицах растут как на дрожжах, приобретая всё большие размеры и занимая всё больше различных ниш в сфере развлечений - от фуд-кортов и кинотеатров до крытых роллердромов и огромных боулинг-центров. В Челябинске прорывным стал 2004 год, когда на рынке развлечений появился "Мегаполис" - уникальный для Урала объект, который задал новый стандарт индустрии досуга.
Одним из наиболее динамично развивающихся видов отдыха является кинопрокат: кассовые сборы в России с 2001 года до 2004 года увеличились с 50 млн. долл. до 270 млн., и в 2005 году составят около 350 млн.долл. Не случайно в стадии планирования в Челябинске находится около 5 крупных торгово-развлекательных комплексов, якорным объектом которых является многозальный кинотеатр.
Высокий потенциал роста имеет и гостиничный сектор Челябинска. По обеспеченности гостиничными номерами Челябинск, со своими 2,5 местами на 1000 жителей, отстает более чем вдвое даже от нормативов советских СНиП. В Екатеринбурге, где показатель обеспеченности гостиничными местами превышает 3 места на 1000 человек, начался бум гостиничного строительства, так же как и Санкт-Петербурге (7 мест) и в Москве (10 мест на тысячу человек соответственно). В Европе обеспеченность гостиницами - около 15 мест, а в США около 50 мест на 1000 человек. Так что бум гостиничного строительства в Челябинске придет на смену офисному, и стандарты будут задавать международные отельные сети. На сегодняшний день, пожалуй, только ленивый обладатель землеотвода в Челябинске не вынашивает проект строительства гостиницы – так что у будущих операторов этого вида недвижимости есть выбор. Правда насколько этот выбор реальный, учитывая ситуацию вокруг наиболее перспективных для строительства коммерческой недвижимости участков, сказать сложно.
Стадию бурного роста завершает сектор офисной недвижимости, в особенности заявленной в классе А и В+. Общая площадь таких офисных зданий составляет по разным оценкам от 40 до 47 тыс.кв.м., или 0,04 кв.м на одного жителя. Насыщение наступит при 0,15 кв.м. на жителя. С вводом качественных офисных помещений класса А-В+ только временно насытит рынок. В тоже время на фоне роста предложения в верхнем ценовом и качественном сегменте появляется дефицит в относительно удаленных локациях с приемлемым уровнем качества и с ценой аренды около 400-450 руб./кв.м. Офисные здания среднего уровня являются потенциально быстроликвидными.
Любое строительство - мультипликатор развития экономики. В первую очередь, конечно, это касается поставок ресурсов для строительства. Однако масштабное строительство деловой недвижимости открывает значительные возможности более долгосрочного свойства. Так, например, строительство офисно-делового центра порождает спрос на сопутствующие услуги, начиная от клининговых, которые оказываются непосредственно в офисе, и заканчивая, например, банкоматом в фойе. Гостиница сама по себе является постоянным потребителем немалого количества товаров и услуг: бытовой химии, постельного белья и предметов интерьера, электроустановочных изделий.
Наряду с самой недвижимостью, сопутствующий сервис является одним из наиболее перспективных направлений для инвестиций в Челябинске. И если недвижимость ставит достаточно высокую планку стоимости «входного билета» - начальной суммы инвестиций, то сервис – традиционная сфера для малого бизнеса.
Сегодня рынок сервиса, сопутствующего коммерческой недвижимости, только начинает складываться, и если ставить цель создания бизнеса для его продажи через 3-4 года, когда на Челябинский рынок придут национальные сервис-операторы – то этот сектор открывает, пожалуй, наилучшие возможности.

даа быстро вы конечно-же развивайтесь)