УПРАВЛЕНИЕ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ


Российский рынок коммерческой недвижимости развивается и постепенно из хаотично живущего организма превращается в организованную среду. Одна из актуальных потребностей современного рынка - профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости. Цель нашей статьи ответить на самые распространенные вопросы такие, как «Что такое управляющая компания?», «Зачем она нужна?», «Что нужно для того, чтобы управляющая компания работала эффективно?» и многие другие. Вопросы прокомментирует генеральный директор «Энергоинвест» Лебедев Виктор Николаевич и директор Департамента маркетинга «Энергоинвест» Фрунзе Людмила Николаевна.
Среди наиболее распространенных определений можно выделить следующее «управление коммерческой недвижимостью - это деятельность по улучшению и поддержанию состояния объекта недвижимости и прогнозированию его развития».
По истории развития каждая управляющая компания прошла свой путь, но есть некая закономерность, которая возникла по географическому принципу.
В южной и северной столицах, и прилегающих регионах управляющие компании прошли свой путь развития. Например, в Москве укрепили позиции иностранные управляющие компании, а в Петербурге – отечественные, преимущественно, петербургские фирмы. Такая ситуация сложилась исторически. В Москве строительство бизнес-центров класса А началось в середине 90-х годов за счет иностранных инвестиций. Такие объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали тоже иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.
Между тем в Петербурге к 1998 году были построены только три бизнес-центра класса А. Зато активно рос сегмент бизнес-центров класса В, развивался рынок редевелопмента. В городе на Неве коммерческую недви-жимость развивали преимущественно местные компании, подбором арендаторов также занимались петербургские брокеры. Многие управляющие компании северной столицы выросли из строительных и брокерских компаний – это УК «Бекар», УК «ВМБ-Траст», УК «АйБи Групп», УК «МК ПСБ». К моменту, когда инвесторы стали активно осваивать рынок Петербурга, в северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конку-рировать с иностранными фирмами.
По уровню развития рынка коммерческой недвижимости Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок отстает от петербургского рынок коммерческой недвижимости регионов. Соответственно, развитие коммерческой недвижимости регионов запаздывает по сравнению со столицей где-то на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка, усвоенных на собственном опыте, помогает компаниям Москвы и Петербурга с большой точностью прогнозировать ситуацию на региональных рынках.
Рассматривать развитие рынка управляющих компаний в регионах можно в тесной привязке к московским и петербургским рынкам управляющих компаний. Именно российские столицы выступили в данном случае законодательницами мод. Их опыт смогла адаптировать под свои объек-ты недвижимости челябинская управ-ляющая компания «Энергоинвест».
Для справки отметим, что компания «Энергоинвест» - первая девелоперская компания в Челябинске, которая специализируется на комплексе работ, связанных с разработкой концепции объектов, привлечением ин-вестиций, строительством и последующим управлением объектами.
Строительство профессиональных офисных зданий «Парка офисов», соответствующих «международному стандарту» офисных помещений класса А, начато компанией «Энергоинвест» в рамках программы «Золо-тое кольцо» в ноябре 2003 года. В настоящее время успешно функционирует первый объект «Парка офисов» - Бизнес-Дом «Славянский» (ул. Труда, 64а), готовится к запуску Бизнес-Дом «Петровский» (ул. Труда, 84). В ближайших планах Бизнес-Дом «Павловский», Бизнес-Дом «Михайловский» и другие.
«Управляющая компания «Энергоинвест» была создана весной 2005 г. На тот момент, как и сейчас, рынок управляющих компаний г. Челябинска развит слабо – выбрать практически не из кого, да и стоимость услуг не посильна для местных компаний. Проанализировав опыт Москвы и Санкт-Петербурга, было приято решение о создании собственной управляющей компании» - рассказывает Лебедев Виктор Николаевич. Людмила Фрунзе
Директор департамента маркетинга ЗАО "Энергоинвест"
«Какими объектами в настоящее время управляет Ваш Департамент «Энергоинвеста»? Какой ее даль-нейший путь развития?»
Лебедев В.Н.: «На сегодняшний день это пять объектов, общей площадью свыше 10 000 кв.м. В том числе, Бизнес-Дом «Славянский» (ул.Труда, 64а) – площадь 5 600 кв.м., небольшие административные здания по улице Труда (каждое по 200 - 500 кв.м.).
Кроме того, с начала марта 2006 г. мы принимаем в управление Бизнес-Дом «Петровский» (площадь его порядка 10 000 кв.м.). В настоящее время ведутся подготовительные работы для ввода его в эксплуатацию. Для этого производим ревизию всех инженерно-технических систем в здании (например, была создана комиссия по приемке отделки помещений, предварительная комиссия по приемке лифтов), тестируем и производим наладку всех систем. Параллельно решаем все организационные вопросы по этому комплексу. Это что касается краткосрочных планов и текущей работы. В перспективе проект «Парк офисов» - это 16 зданий, общей площадью 130 тыс. кв. м.»
«Кто является клиентами Вашей управляющей компании?»
«Для начала хочу заметить, что процесс профессионального управ-ления коммерческой недвижимостью обретает некую специфику, которая усложняет процедуру взаимодей-ствия, если у объекта недвижимости не один, а хотя бы два и более владельцев. В этом случае управляющая компания должна централизованно осуществлять оперативное управление объектом и решать сопутствующие вопросы.
«Жителями» Бизнес-Дома «Славянский» стали Банк «Русский Стан-дарт», Банк «Резерв», «AVS-Group», «Транслизинг», Консалтинговая группа «Профессионал», страховое агентство «Оптима», «Семь ключей», «ЭС ЭМ СИ Пневматик», «Медиа-группа «Апельсин», Медицинский центр, и это еще не полный список.
В этих условиях создание управляющей компании «Энергоинвест» вполне оправдано. Это не только наше мнение, так считают и компании, которые работают в управляемых нами зданиях» - комментирует Фрунзе Людмила Николаевна.
«Что нужно для того, чтобы создать управляющую компанию?»
Лебедев В.Н.: «Во-первых, должно быть желание работать, желание выполнять свою работу так, чтобы приносить людям пользу. Во-вторых, нужен опыт. От него никуда не уйдешь. Управляющая компания «Энергоинвест» достаточно молодая, но ее успешная деятельность на лицо. «Жители» Бизнес-Дома «Славянский» довольны своим выбором. В-третьих, нужен штат сотрудников, более того штат квалифицированных сотрудников».
Фрунзе Л.Н.: «Да, действительно кадры играют важнейшую роль в управлении - кадры, благодаря которым компания работает и процветает. Нужен штат квалифицированных сотрудников. Например, в управляющей компании «Энергоинвест» администраторы имеют высшее образование в области гостиничного хозяйства и туризма, слесаря имеют аттестат по эксплуатации теплоиспользующей установки, электрики – «5 группу допуска до и выше 1 000 Вт.», другими словами имеют право делать переключение в трансформаторных подстанциях, за порядком следит охранное предприятие ЧОП «Гарт» (лицензия №732 выдана 10.10.03 ГУВД Челябинской области), управляющий имеет удостоверение по промышленной безопасности на подъемные сооружения (лифты), аттестат по эксплуатации теплоиспользующей установки, т.е. все сотрудники управляющей компании «Энергоинвест» имеют соответствующий диплом или аттестацию. Специалисты в управляющей компании «Энергоинвест» - дей-ствительно профессионалы своего дела».
«Как Вы считаете, зачем нужна управляющая компания? Какие проблемы она решает?»
Фрунзе Л.Н.: «Здания, в частности офисные комплексы или торговые, могут иметь любые размеры или формы, различную отделку, пла-нировку и прочее, но, управляемые профессионально, они неизменно станут более привлекательными для собственников/арендаторов, их стоимость будет расти со временем, а не уменьшаться за счет физического и морального износа. Соответ-ственно, со временем недвижимость будет легче продать/сдавать в наем. Это увеличит доход собственников в результате капиталовложений в недвижимость.
То есть для собственников и арендаторов управляющая компания - это средство комфортного существования и приумножения своего капитала.
Управляющая компания «Энергоинвест» ведет договорную работу с собственниками/арендаторами, осуществляет техническое обслуживание здания, оказывает клининговые услуги (уборку помещения, вывоз мусора и т. п.), администрирование (обеспечивает контрольно-пропуск-ной режим на объект, видионаблюдение, оповещение, эвакуацию при возникновении внештатных ситуаций, организацию и расстановку автотранспорта на площадках и т. п.). То есть весь процесс жизнедеятельности Бизнес-Дома сосредоточен в одних руках, что позволяет централизованно управлять объектом.
Необходимо добавить, что с апреля мы вводим новую услугу – «брокеридж» - управляющая компания будет помогать собственникам офисов в подборе арендаторов на их помещения».

«Как Вы думаете, можно ли сделать вывод, что управляющая компания – это панацея от всех бед в области эксплуатации объектов недвижимости?»
Фрунзе Л.Н.: «Ну, управляющая компания может и не панацея от всех бед, но она способна решить множество проблем, что будет способствовать процветанию объекта и повысит степень лояльности собственников/арендаторов к объекту. Кроме того, позволит им сосредоточиться на их основном бизнесе, не теряя свое драгоценное время на работу со множеством подрядчиков, решение бытовых проблем, в том числе уборку помещений, исправность лифтов и лампочек, вывоз мусора и т. п.».

«Да, можно согласится, что управляющая компания – это хорошо. Но за ее услуги нужно платить!»
Лебедев В.Н.: «Вы правы, услуги управляющей компании, как и любые другие услуги, стоят денег. Но Вы представьте, сколько Ваших проблем решает управляющая компания! Например, Вы приходите на работу на ступеньке отлетела плитка, не работает лампочка, Вы запинаетесь в темноте об эту плитку и настроение с самого утра испорчено и не хочется приступать к работе. Да, плитка отлетела и кто должен решать эту проблему: Вы, Ваш сосед или другой собственник? В Бизнес-Доме «Славянский» такого не бывает. Вот для этого и существует управляющая компания, которая сможет устранить и более масштабные проблемы в рамках Бизнес-Дома. Например, собственники/арендаторы управляющей компании «Энергоинвест» гото-вы заплатить, и, как говориться жить спокойно, получать удовольствие от работы в этих помещениях, а не головную боль».

«Каким образом формируется цена на услуги управляющей компании?»
Лебедев В.Н.: «Если говорить о рынке управляющих компаний в целом, то существуют различные схемы оплаты, например, фиксированная оплата плюс процент от прибыли. Второй вариант – себестоимость работ плюс достойное возна-граждение за профессионализм управляющей компании, третий вариант – оплата за услуги управляющей компании может представлять собой процент от операционного дохода или определенную сумму с квадратного метра, проценты от оговоренного потока доходов и т. п.
Мы живем и работаем в условиях рынка, конечная цена, как и в любой другой отрасли, определяется параметрами рынка. Управляющая компания «Энергоинвест» не исключение».

«И, последний вопрос, что служит критерием эффективной работы управляющей компании?»
Фрунзе Л.Н.: «На практике существует их множество, но для себя я определила такие наиболее показательные: самый главный критерий – это удовлетворенность и спокойствие собственников/арендаторов, их лояльность по отношению к управляющей компании, ну, конечно же, техническая исправность здания и уровень дохода от эксплуатации зданий. По этим параметрам упра-вляющая компания «Энергоинвест», по итогам 2005 года, сработала эффективно».

Итак, подведем итоги нашей беседы.
Современный рынок недвижимости диктует свои требования. В настоящее время многим объектам недвижимости не хватает профессиональной управляющей компании, будь то бизнес-центр, офисно-складской или торгово-развлекательный комплекс. Ведь управляющая компания спо-собна грамотно выстроить политику управления объектом - организовать финансовые потоки, содержать здание в надлежащем виде, вести договорную политику с собственниками/арендаторами. Без нее у объекта нет будущего. Уже через 3-4 года совсем новое здание, например, Бизнес-центр класса А превратится в Бизнес-центр класса В, а там и С не за горами. «Жить» в Бизнес-Доме класса А – это имидж компании, это залог того, что компания успешна, ее бизнес развивается и растет. Но в нашем меркантильном мире бесплатно ничего не бывает, за все нужно платить – для того, чтобы поддерживать коммерческую недвижимость в состоянии, отвечающем «международным стандартам» и приносящем постоянные доходы, необходимо в него вкладывать инвестиции. Этим самым собственники/арендаторы обеспечивают свое комфортное существование, в результате чего от работы можно получать удоволь-ствие, направлять усилия на развитие основного бизнеса и приумножать свой капитал.
текст: Дарья Каргополова
ЗАО “Энергоинвест”
г. Челябинск, ул. Труда, 95
тел.: (351) 264-08-80
e-mail: marketing@energoinvest.biz
www.energoinvest.biz

класс если что обратимся