Офисный избыток




По прогнозам девелоперов, вскоре местный рынок коммерческой недвижимости класса «А» будет полностью насыщен. Они считают, что предложение в сегменте через два года заметно превысит спрос. Это, в свою очередь, может сделать рынок продавца рынком покупателя. Развитие ситуации по такому сценарию призвана предотвратить новая, адоптированная к Челябинску, классификация офисной недвижимости, инициатива принятия которой вызвала серьезные разногласия в среде челябинских девелоперов.



Офисная сага
«Первая волна» спроса на высококачественные офисы в Челябинске была поглощена еще в 2005 году. Произошло это благодаря появлению в городе бизнес-домов «Аркаим-Плаза» и «Мизар». «Заселение» этих центров состоялось практически одновременно с вводом в эксплуатацию. После этого часть неудовлетворенного спроса погасили офисные центры «Каскад» и бизнес-дома «Славянский» и «Петровский».

Появление этих и ряда других объектов несколько насытило челябинский рынок качественных офисов в столице Южного Урала. Лавинообразный прежде спрос, продолжив расти, стал относительно стабильным. Тем не менее, сегодня челябинский рынок по-прежнему испытывает ощутимый недостаток по-настоящему качественных офисных площадей. Эксперты признают: ежегодно потребности в таких площадях увеличиваются с динамикой 30%. Однако это не значит, что спрос на этом рынке будет оставаться неудовлетворенным постоянно.

Арендаторы «первой волны», по большей части, были представлены национальными торговыми сетями и финансовыми структурами: банками, лизинговыми и страховыми компаниями. Сегодня акцент в спросе несколько смещается в пользу местных компаний: все большее число челябинских бизнесменов предпочитает «селиться» в комфортабельных и удобных офисах. Однако количество таких компаний крайне невелико. По мнению некоторых местных девелоперов, появление еще 50-60 тысяч кв. метров «классных» офисных площадей способно насытить высококлассный сегмент рынка недвижимости под завязку.

Здесь и сейчас
В ходе оценки челябинского рынка офисной недвижимости, становится ясно, что относительно качественное предложение ограничено примерно 70 тысячами кв. метров офисных площадей, которые могут быть классифицированы в соответствие с принятыми международными стандартами. К ним относятся: «Аркаим-Плаза» (19 100), «Мизар» (8 400), «Звезда» (7 200), «Спиридонов» (7 500), «На Сибирской» (6000), «Каскад» (4000), «Славянский» (5600), «Петровский» (9600). В ходе активных маркетинговых компаний проводимых челябинскими девелоперами, на местном рынке сложилась ситуация, при которой офисными центрами класса «А», среди действующих объектов, принято считать «Аркаим-Плазу», «Мизар», «Славянский» и «Петровский». Сейчас еще на подходе – бизнес-дом «Челябинск-Сити», который соответствует самым строгим международным стандартам, предъявляемым к классу «А».

Руководство «Плаза – Девелопмент Сервис», под чьим управлением находится офисный центр «Аркаим-Плаза» ссылается при этом на то, что в 2006 году этот объект был признан российскими девелоперами лучшим среди региональных бизнес-центров класса «А». Действительно, «Аркаим-Плаза» стала победителем премии Commercial Real Estate Awards 2006 «Business Center Regions of Russia». Другой игрок – челябинская компания «Энергоинвест», которая построила в Челябинске бизнес-дома «Славянский», «Петровский» и ведет строительство бизнес центров «Павловский» и «Персей», также относит свои объекты к самому высокому классу. Основанием для этого является тот факт, что в той же премии Commercial Real Estate Awards 2007 «Петровский» был признан лучшим региональным бизнес-центром класса «А». Но в то же время, именно «Энергоинвест» выступает активным проводником на местный рынок идеи о необходимости принятия современной классификации офисных зданий, адоптированной под региональные условия. С такой инициативой несколько месяцев назад выступил директор компании «Энергоинвест» г-н Лебедев, опубликовав разработанную им региональную классификацию офисных зданий. Ее же он предложил использовать на всей территории УрФО. К слову, эту идею в целом поддерживают управляющие двух других объектов – «Мизар» и «Аркаим-Плазы», которые поставили под этим документом свои подписи. Правда, справедливости ради, стоит отметить, что и они согласны далеко не со всем пунктами этой классификации. Тем не менее, механизм запущен и совсем скоро новая классификация будет направлена на рассмотрение в столицу, в «Гильдию управляющих и девелоперов».

Единственным явным и непримиримым противником принятия региональной классификации выступают руководители компании, управляющей офисным центром «Челябинск-Сити». Они считают, что стремление принять региональную классификацию связано, в первую очередь, с желанием владельцев челябинских бизнес-центров занизить требования, предъявляемые к классу «А» международными стандартами.

Яблоко раздора
Разногласия по ряду вопросов возникли среди местных девелоперов не на пустом месте. Поводом для них стали изменения, произошедшие на российском рынке коммерческой недвижимости, в частности, принятие в конце 2006 года в рамках Московского исследовательского форума (МИФ) новой классификации офисных зданий. Необходимость этого шага была вызвана тем, что прежняя классификация 2003 года, в связи с быстрым качественным развитием в России строительного рынка и вводом в эксплуатацию новых качественных зданий, в отделке которых используются современные технологии и материалы, по многим параметрам устарела. Да и арендаторы сегодня предъявляют к недвижимости все более жесткие требования.

Принципиальные отличия новой классификации МИФ, принятой в конце 2006 года, состоят в том, что теперь стандарты, предъявляемые к офисным помещениям, стали значительно строже. Прежний характер неполных и неконкретных формулировок, применявшихся в старом документе 2003 года, был связан с незрелостью российского рынка недвижимости. Новая же классификация, осмыслив полученный за эти годы опыт, стала более четкой и продуманной. Это дает возможность девелоперам всей России достаточно точно, исходя из вполне ясных критериев, четко определять соответствие любого здания заявленному классу.

Новые стандарты
Для понимания основных отличий новой классификации МИФ, стоит описать их детально. Прежняя классификация предъявляла к офисным центрам всего 22 критерия оценки. Соответствие бизнес-дома шестнадцати из них было достаточным условием, чтобы отнести его к классу «А». Теперь же условия игры усложнились: к офисным зданиям предъявляют двадцать шесть критериев, соответствие двадцати из которых обязательно для бизнес-дома класса «А». Все двадцать шесть критериев можно разбить на семь разделов, к которым относятся: инженерные системы; конструктивные особенности; местоположение; парковка; собственность; управление зданием; услуги для арендаторов.

Учитывая это, неудивительно, что ряд челябинских офисных центров, которые по старой классификации проходили в «высший класс», с принятием новой классификации, автоматически выпали из него. На это есть ряд вполне объективных причин, которые мы выделили в ходе бесед с руководителями компаний «Энергоинвест», «Плаза Девелопментсервис» и офисного центра «Челябинск-Сити».

Один из них состоит в том, что большинство челябинских офисных центров, позиционирующих себя в классе «А», были построены еще в 2005 году или в начале 2006 года, и создавались, в соответствие с требованиями, которые предъявлялись к классу «А» тогда.

Нынешние же параметры, как уже отмечалось, стали намного более детализированными.

Климат
Например, чтобы сегодня считаться офисом класса «А», уже не достаточно просто иметь центральную систему отопления, кондиционирования и вентиляции. В дополнение к этому, должна быть предусмотрена возможность регулирования микроклимата в каждом отдельном помещении здания. Но и это еще не все. Система климат-контроля должна предоставлять возможность поддержание в здании круглогодичной температуры на уровне 22-23, плюс-минус один, градусов, а воздухообмен должен осуществляться с интенсивностью 60 куб. м. в час на 10 кв. м. помещения.

Структура собственности
Другое отличие новой классификации касается структуры собственности. Теперь обязательным условием, предъявляемым к зданию класса «А», является принадлежность одному собственнику. Это значит, что отдельные офисы, этажи и блоки такого здания не могут принадлежать разным хозяевам. Причина этого требования проста: эффективное управление зданием возможно лишь только в том случае, когда последнее слово принадлежит одному человеку, который в своих решениях не зависит от мнения и прихоти других собственников. Только тогда офисное здание может быть превращено в целостный механизм с единой системой управления. И только в этом случае арендодатель может выступать гарантом безопасности как самого здания, так и его арендаторов. А это значит, что в офисе класса «А» помещения продаваться не могут.

Управление
Что касается управления, то опыт российского рынка коммерческой недвижимости показал, что качественно управлять зданием может только профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в новой классификации одним из критериев офиса класса «А» стало требование, чтобы управление офисным центром осуществляла компания, имеющая опыт работы не менее чем на 5 офисных объектах, площадь каждого из которых не менее 5 тыс. кв. м.

Парковка
Следующее обязательное требование, предъявленное в новой классификации к классу «А», – наличие подземной парковки или крытой наземной многоуровневой стоянки, при этом количество машиномест на ней отошло к числу необязательных, факультативных параметров.

Телекоммуникации
Очередным важным параметром, предъявляемым к офису высшего класса, стало его телекоммуникационное обеспечение. В соответствие с этим требованием, арендатору на выбор должны предоставляться хотя бы две, а при идеальном варианте – все возможные телекоммуникационные компании. Сделано это потому, что для многих компаний возможность сохранения номеров при переезде, является принципиальной.

Местоположение
Раньше обязательным условием для офисов класса «А» было расположение в центральной части города. Теперь же здание высшего класса, в соответствие с решениями МИФ, может располагаться просто в хорошем месте, которое имеет удобный подъезд, хорошее транспортное сообщение; находится в непосредственной близости от метро.

Сохраняя классность
Выше мы привели список основных изменений, которые произошли с принятием новой классификации. Хотя, конечно же, в действительности, изменений этих несколько больше.

Целью принятия новой классификации стало стремление ее авторов дать арендаторам реальный инструмент, позволяющий адекватно подойти к оценке стоимости аренды коммерческой недвижимости и предотвратить ставшие повсеместными на российском рынке попытки владельцев офисных зданий завысить классность своей недвижимости.

Однако, как справедливо подметил руководитель компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев, классификация, принятая недавно в Москве, по ряду параметров неприменима к Челябинску и другим российским городам. Например, критерий, который требует, чтобы зданием управляла компания, курирующая не менее пяти офисных центров, в Челябинске невыполним. У нас попросту нет управляющих компаний, обладающих подобным опытом. Более того, местный рынок не может похвастаться и таким количеством качественных офисных центров класса «А».

Неприменимо пока к Челябинску и требование, касающееся наличия неподалеку от бизнес-дома станции метро. Возникают сложности в применении новой классификации в регионах и потому, что она не отвечает на вопрос о том, что считать центром города.

Но ведь все остальные требования классификации выполнимы. Именно на этой позиции настаивают руководители бизнес-центра «Челябинск-Сити», которые призывают прекратить попытки адаптации классификации к местным условиям. По их мнению, это приведет к значительному снижению планки требований, предъявляемых к классу «А», в то время как, напротив, необходимо стремиться поднять планку до международного уровня. Однако все понимают, что, следуя такой логике, челябинские офисные центры, относимые сегодня к классу «А», вряд ли останутся в этом классе. Ведь все они были построены по прежним стандартам МИФ 2003, а значит, со слов руководства «Челябинск-Сити», могут претендовать всего лишь на класс «В+» и «В-». В этом случае, единственным его представителем в городе останется вводимый сегодня на рынок «Челябинск-Сити». По общему признанию игроков местного рынка коммерческой недвижимости, этот бизнес-центр соответствует самым строгим требованием, предъявляемым к классу «А» на международном уровне.

В свете процессов, происходящих на рынке, стремление владельцев и управляющих качественных офисных центров, расположенных сегодня в Челябинске, принять классификацию, адоптированную под местные реалии, становится вполне понятным. Такой шаг, в первую очередь, может рассматриваться как механизм защиты от прогнозируемого в ближайшие годы перенасыщения рынка качественной недвижимости, что выгодно всем игрокам, работающим в нише сегодня. Например, ограничив в этой классификации центр Челябинска улицами Тимирязева, Российская, Свердловский проспект и набережной реки Миасс, ее авторы сделали достаточно затруднительным появление в городе новых бизнес-центров класса «А». А таковые, в соответствие с региональной классификацией, могут быть расположены только на указанной территории. Очень важно, что нет подобного требования в московской классификации, которая вообще отошла от понятия «центр города» и ввела понятие «хорошее место». Все это значит, что каким бы качественным ни был объект, возведенный в Челябинске за пределами этого периметра, местное бизнес-сообщество, в случае принятия региональной классификации, не сможет признать его объектом класса «А».

Другим принципиальным отличием региональной классификации от московской является то, что критерий принадлежности здания класса «А» одному собственнику становится для «регионалов» факультативным. Однако, по общему признанию девелоперов, это может повлечь за собой целый ряд проблем, в частности, привести к невозможности выполнения других обязательных для класса «А» требований. Например, эффективного управления объектом.

По большому счету, новая региональная классификация, подписанная руководителями трех местных девелоперских компаний, позволяет им вполне обосновано сохранить регламентируемую классность своих объектов, не допустить появления в ближайшее время конкурентов и предотвратить удешевление стоимости аренды своих помещений. Как признался один из экспертов местного рынка недвижимости, «в спорах о региональной классификации и принадлежности или непринадлежности того или иного объекта к классу «А», больше политики, увязанной на огромных деньгах, нежели стремления отразить реальную рыночную картину».

«В»-класс, как он есть
Новая классификация 2006 года, помимо зданий класса «А», выделяет офисных центров классов «В-» и «В+», а не «В» и «С», как это было прежде. И если подходить к оценке офисных зданий со всей строгостью новой классификации МИФ 2006, то можно утверждать, что класс «В+» вобрал в себя большинство строений, которые прежде относились к классу «А». Прежний же класс «В» был поделен между нынешними «В+» и «В-». Что касается канувшего в Лету класса «С», то самая качественная часть зданий, входивших в него, «отошла» в новый «В-»-класс, а остальная – выпала за пределы новой классификации. Что касается картины в Челябинске, то большинство экспертов к классу «В-» отнесли бизнес-центры «Спиридонов» (при условии, если он будет приведен в порядок) и «Аврора»; к «В+» – «Каскад» и «Звезда». Такое маленькое, в сравнении с классом «А», предложение обусловлено тем, что еще не так давно спрос в этих сегменте был относительно невысок. В то же время в регион приходили крупные федеральные компании, которые привыкли «обитать» в офисах класса «А» и имели возможность платить за такие офисы. Однако в последние годы количество местных компаний, готовых тратиться на аренду пусть и не самых высококлассных, но комфортабельных офисов, значительно увеличилось. Именно это и стало причиной того, что акцент в офисном строительстве сегодня смещается в сторону классов «В+» и «В-».

По данным компании «Энергоинвест», в ближайшие два года в городе будут введены такие бизнес-центры класса «В-» и «В+», как «Рэкком» (9,1 тыс. кв. м.), «Скиф» (3 тыс. кв. м.), «Бизнесстрой» (4,8 тыс. кв.м.), «Бовид» (10 тыс. кв. м.), «Массив» (8,8 тыс. кв. м.), «Мэри» (5 тыс. кв. м.), «Группа развития управления» (5 тыс. кв. м.), «Строитель А» (5 тыс. кв. м.) и ряд других. Если учитывать, что помимо этого, появятся еще и такие объекты, как «Челябинск-Сити» (21. тыс. кв. м.), «Персей» (15 тыс. кв. м.) и «Павловский» (5,1 тыс. кв. м.), позиционируемые владельцами в классе «А», то рынок прирастет более чем 91,8 тыс. кв. м. качественных коммерческих офисных площадей.

Осознанный выбор
Стоимость аренды качественной коммерческой недвижимости в Челябинске сегодня несколько занижена и в ближайшие годы продолжит расти. Такие выводы были сделаны нами в ходе общения с экспертами и основными игроками местного рынка. Кроме того, мы смогли определить приблизительный уровень экономически обусловленных, с учетом сегодняшних рыночных реалий, арендных ставок для офисных центров различной классности. Так экономически обусловленная стоимость аренды одного квадратного метра в помещении класса «А» в Челябинске должна составлять сегодня от 1100 до 2000 рублей. Однако местные арендаторы, в отличие от московских, не всегда знают, на какие блага могут рассчитывать, арендуя офис по таким тарифам. Настоящий класс «В+» в столице Южного Урала обойдется арендатору в 900 – 1100 рулей за кв. м, а класс «В-» – в 700 – 900 рублей. Тем не менее, в ходе поисков, сегодня в столице Южного Урала можно найти и более выгодное «классное» предложение. В таком случае важно понимать, что более низкие арендные ставки могут быть обусловлены двумя обстоятельствами: либо арендодатель демпингует и после заселения офисного центра повысит ставки; либо бизнес-дом не соответствует требованиям заявленной классности.

Рынок захлебнется
Сегодня челябинский рынок недвижимости находится в ожидании «второй волны» спроса на коммерческую недвижимость. Представлена она, преимущественно крупными федеральными компаниями, которые осваивают местный рынок вслед за банками. Хотя, удельный вес местных компаний в этой «второй волне», по сравнению со спросом 2005 года, значительно увеличился. Это говорит о том, что культура местного бизнеса постепенно растет.

Судя по всему, «вторая волна» спроса будет погашена благодаря введению в эксплуатацию таких офисных зданий, как «Челябинск-Сити», «Скиф» (пл. Революции, 7) и «Рэкком» (перекресток Витебская – Энгельса). Эксперты считают, что первый оттянет на себя большую часть федеральных компаний, приходящих на местный рынок. Площади двух других будут распределены между представителями местного бизнеса. Прогнозы, которые отражают рынок офисной недвижимости после «заселения» этих офисных центров, не самые радостные для владельцев зданий. Велика вероятность, что с этого момента предложение превысит спрос; рост стоимости аренды, да и офисных квадратных метров прекратится, а, возможно, даже начнет снижаться.

Учитывая все это, становится очевидным, что стремление принять региональную классификацию связано с желанием игроков этого рынка предотвратить негативные последствия его грядущего перенасыщения. При этом, немаловажны для них и такие моменты, как фиксация своих позиций как представителей высших качественного и ценового сегментов рынка офисной недвижимости и, соответственно, сохранение за собой контроля над сегментом появлением в Челябинске новых, более совершенных бизнес-центров.

Комментарии экспертов:

Дмитрий Агапкин, директор УК «Плаза Девелопментсервис»:
«Я считаю, что пиковая точка насыщения рынка будет достигнута после «запуска» офисного центра «Челябинск-Сити». После этого вряд ли стоит ожидать, что качественная коммерческая недвижимость в Челябинске будет пользоваться таким же большим спросом, как в 2005 году, или даже сегодня. Более того, есть все основания предполагать, что к этому времени предложение превысит спрос. Связано это с тем, что на рынке появятся такие объекты, как: бизнес-дома «Скиф», «Павловский», «Персей», бизнес-центр на Витебской компании «Рэкком» и ряд других. Предложение попросту превысит спрос, остатки которого будут распределены между этими объектами».

«Я поддержал региональную классификацию, предложенную компанией «Энергоинвест». Я считаю, что главная ценность этого документа для Челябинска состоит в том, что он достаточно четко определяет понятие «центр города». Ведь расположенность здания в центральной исторической части, – один из главных критериев, отличающих здание класса «А». Кроме того, в региональной классификации абсолютно логично доработана ситуация с метро, которого у нас попросту нет. Но в остальном, мне кажется, авторы региональной классификации несколько ослабили требования, предъявляемые к классу «А». А это, на мой взгляд, неправильно, и даже – вредно для нашего города. Ведь планка всегда должна повышаться, а не наоборот».


Виктор Лебедев, директор компании «Энергоинвест»:
«Сегодня выгоднее арендовать офис, чем приобретать его в собственность. Судите сами: пять лет сдачи помещения в аренду должны «давать» его рыночную стоимость. Средняя стоимость квадратного метра качественной коммерческой недвижимости в Челябинске сегодня составляет 120 тысяч рублей. Поделим этот показатель на пять, и получим 24000 рублей в год. Это значит, 2000 рублей в месяц за аренду одного квадратного метра. В действительности же, стоимость аренды офиса класса «А» в Челябинске составляет сегодня около 1000 рублей. Это значит, что аренда недооценена в два раза. Объясняется это тем, что стоимость недвижимости в последние два-три года выросла вдвое, а стоимость аренды – всего на 10-20%. Очевидно, арендовать сегодня выгоднее, поэтому и желающих пойти этим путем становится больше».






Алексей Лобанов, директор делового центра «Челябинск - Сити»:
«Сложности в применении новой классификации офисных зданий МИФ 2006 на местном рынке возникают практически во всем. Основная же проблема заключается в том, что большая часть челябинских бизнес-центров построена до 2005. Поэтому в ходе оценки по новой классификации МИФ 2006 года, большинство из них не соответствует целому ряду требований заявленного класса. Но группы владельцев некоторых бизнес-центров, не желая мириться с подобных положением, предложили ввести региональную классификацию. Она, в свою очередь, может «притянуть» за собой городскую, районную или уличную классификации. То есть рынок будет формироваться под заказ конкретных девелоперов, когда каждый будет стараться попасть в «премиум-класс», чтобы увеличить взимаемую арендную плату. Несоответствия новой классификации МИФ в Челябинске встречаются практически во всех ныне действующих офисах класса «А». Начиная от недостатков инженерных требований и конструктивных особенностей объектов, заканчивая местоположением, парковкой и услугами для арендаторов. Это реальность. И вместо того, чтобы «пробивать послабления» нужно искать возможности для улучшения технических характеристик своих объектов или просто усмирить амбиции».

классное подробное описание очень понравилось