Reply to this topicStart new topic

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЧЕЛЯБИНСКА

Гость
Отправлено: Dec 9 2007, 08:05 PM
Quote Post


  Unregistered









КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЧЕЛЯБИНСКА

Проблема дефицита коммерческой недвижимости в Челябинске на сегодняшний день достаточно актуальна. Ежегодно спрос на нее увеличивается на 30%. Но решение проблемы кажется не за горами.О положение дел в Челябинске на рынке коммерческой недвижимости, о том, что изменилось за минувший год, о проблемах и перспективах рынка читайте в этой статье.

Уже на протяжении нескольких лет Челябинск испытывает острую нехватку в торговых и офисных помещениях. Основная причина тому – благоприятная экономическая среда последних лет, давшая толчок развитию малого и среднего бизнеса. 2003 – 2005 года оказались наиболее динамичными в этом плане. Так, например, на конец 2004 года в Челябинске было зарегистрировано 9983 предприятий, а в 2005 году их численность увеличилась на 1597 и составила 11580 предприятий. На сегодняшний день в Челябинске зарегистрировано 12113 предприятий малого бизнеса.
Ежегодно Челябинская область становится все более привлекательным регионом в плане инвестиций, а увеличение деловой активности города говорит само за себя.
Все это притягивает на рынок города Челябинска все больше и больше предпринимателей желающих развивать свой бизнес. Привлекает это и крупные торгово-розничные сети и региональные компании, стремящиеся занять свою долю рынка. Естественно, что все они стремятся ближе к центру, ближе к деловой активности города. Отсюда и ярко выраженный спрос на качественные офисные помещения

Классификация офисных зданий
Фундаментально все офисные помещения в зависимости от «качества» делятся - в порядке ухудшения - на категории "А", "В", "С" и "D", причем, последняя является совсем экзотикой, но некоторые участники все-таки используют и такое обозначение. Для того чтобы заменить субъективный термин «качество» на некие количественно-точные показатели, и были разработаны критерии отнесения к тому или иному классу.

Офисы класса “А”
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс "А" должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города, в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.
Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса “А” являются крупнейшие представители российского бизнеса и иностранные компании.

Офисы класса "В"
Помещения класса “В” находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А», их еще называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание «бизнес-центра», но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно местные компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать «профессиональными управляющими».
В основной своей массе офисные здания класса “В” - это офисы класса “А” после 5-7 лет эксплуатации.

Офисы класса "С"
Следующей позицией в классификации офисов является офисы класса «С» - это преимущественно здания советского времени постройки (различные НИИ, институты, заводоуправления и прочие), перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда – коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания, подчастую, не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).
В целом, к офисам класса “С” относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу “В”, но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Вместе с тем, спрос на аренду класса “С” практически не падает, из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на арендных платежах.

Офисы класса "D"
Офисы класса “D” - это своего рода «дно» офисного рынка, ими практически не занимаются риэлторы в силу малого спроса на очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта и построенные более 10 лет назад. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем, наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.
В последние годы НИИ, которые получают доходы от сдачи офисов класса “D”, стараются привести их в божеский вид путем серьезной реконструкции и внедрения более-менее современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

Список основных требований к офисам
Ситуация с классификацией офисных помещений на рынке достаточно размыта. К сожалению, в России пока не существует четких стандартов определения принадлежности класса офиса и этим пользуются многие «управляющие компании» искусственно завышая класс офиса и взвинчивая цены на свою недвижимость. Однако существует документ, созданный четырьмя крупнейшими западными компаниями: ”Colliers International”, “Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko”, “Jones Lang LaSalle” и “Noble Gibbons” при содействии “Московского исследовательского форума”. Этот документ задает список основных требований, по которому можно квалифицировать класс офисного здания.

Хотя новая классификация, стала очень своевременной и намного более объективной, по мнению игроков рынка коммерческой недвижимости, она все же привязана к московским реалиям, и неприемлема для оценки недвижимости в регионах. Учитывая это, первой о необходимости разработки классификации региональных офисных зданий заговорила компания «Энергоинвест». Кстати, именно эта компания и начала вводить понятие классности в челябинском регионе.

Из класса “А” в класс “B”
На сегодняшний день основная проблема, всех крупных бизнес-центров – это недостаток парковочных мест. Если по классификации 2003 года на 100 кв. м. арендуемой площади должно было приходиться не менее 1 машиноместа, то сегодня этого явно не достаточно.
По новой классификации 2006 года говорится об «обеспеченности парковочными местами», так например в Москве, эта цифра варьируется по территориальному признаку и разбег составляет от 30 до 100 кв. м. на 1 парковочное место. В Челябинске же пока точных норм нет, но по нашим оценкам на 50 кв. м. должно приходиться не менее 1 машиноместа.

Проблема с парковочными местами в ближайшем будущем будет только расти и станет основополагающим критерием классификации офисного здания. Не может класс “А” носить это имя, когда руководитель или клиент фирмы не может припарковаться и вынужден искать отдаленное место парковки. Эти неудобства, плюс строительство новых бизнес-центров с более развитой инфраструктурой, безусловно, окажут влияние на текущий класс офиса. Чем больше выводится на рынок объектов класса “А”, тем больше вопросов к ранее введенным зданиям по их позиционированию как высшего класса. Любой объект рано или поздно устаревает как морально, так и технически, поэтому перевод здания в более низкий класс — естественный процесс. Развитие рынка подразумевает постоянный выход новых проектов, обладающих улучшенными планировками, инженерно-технической начинкой, инфраструктурой и системой оказания дополнительных услуг. Поэтому, как бы хороши ни были здания сегодня, завтра они могут котироваться ниже по объективным причинам.
В среднем, срок, после которого строение подвергается переоценке, составляет 5-6 лет. Перевод в более низкую категорию происходит по факту самими арендаторами, аналитиками, брокерами, при этом ни один владелец здания публично не признается в том, что его здание снизило свой класс.

Закрыв глаза
По нашим оценкам дефицит на рынке коммерческой недвижимости в Челябинске за последние 4 года увеличился более чем на 105%.
Из 250 тыс. кв. м. офисных площадей Челябинска (по данным London Consulting and Management Company) минимальным стандартам качества соответствует всего 12%. Остальные офисы располагаются в зданиях бывших НИИ, в которых нет даже самого необходимого для обеспечения бизнес-процессов.

Фактически каждое десятое предприятие закрывает глаза, на то, где и в каких условиях оно работает, смирившись с текущим положением дел.
По опросу, проведенному журналом “Бизнесмен” и на сайте www.businessman.su, перспектива отдавать ежемесячно за 1 кв. м. 1000-1500 руб. радует не многих – всего 8% опрошенных, тогда как большинство (65%) готово платить за офис 500-600 руб. Оставшиеся, для кого нахождение вблизи центра не актуально, предпочитают снимать офисы за 300-400 руб.

Хуже дело обстоит с торговой недвижимостью. Большим спросом пользуются первые этажи домов - намного дешевле купить такую квартиру и перевести ее потом в нежилой фонд, нежели покупать помещения в бизнес-домах. Но в центре практически уже не осталось свободных мест. К естественной нехватке подобных помещений, идеально подходящих и для офиса, и для торговой точки, сказываются административные барьеры. С 2005 года в частные руки передаются только подвалы и цокольные этажи. И это понятно. Городские власти подсчитали, что от сдачи в аренду отдельно стоящих зданий и помещений, расположенных на первых этажах, городской бюджет в итоге получит больше, чем от продажи. В связи с этим администрация решила ограничить число нежилых помещений, разрешенных к приватизации.

В данный момент наблюдается тенденция перехода торговых площадей от формата «рынка» к «цивилизованным» торговым комплексам. Достаточно интенсивно идет строительство новых комплексов широкого формата. В среднем в год в Челябинске запускается в эксплуатацию около 10 торговых центров площадью от 4,5 тыс. кв. м.
Недостаток торговых площадей исчисляется сотнями тысяч кв. м. В 2007 г. в Челябинске показатель введенных новых торговых площадей ставит около 400 тысяч кв. м.
В последнее время при внутренней отделке и планировке объекта собственники стараются отталкиваться от конкретного оператора. Банк данных потенциальных арендаторов формируется еще на стадии черновой отделки.
За последние два года наметилась тенденция по востребованным арендным площадям от 20-30 кв. м. к 40-70 кв. м.
Рост арендной ставки за прошедшие полгода в ряде объектов коммерческой недвижимости современного формата составил 10-40% и пока эта тенденция будет сохраняться.

Решение проблемы
Пока потенциальные клиенты новых бизнес-центров сопоставляют желания с возможностями, в Челябинске продолжает процветать рынок дешевых или относительно дешевых офисов. Специалисты оценивают его как вполне стабильный, позиций своих не сдающий. На недорогую коммерческую недвижимость спрос был и будет всегда. Однако, по мнению тех же риэлтеров, изменения на этом рынке все же неизбежны. Касаться они будут не столько цены, сколько качества сдаваемых в аренду площадей. Рост предложения современных и комфортных помещений заставляет арендаторов задуматься — не стоит ли немного переплатить, и переехать, если не в элитный, то хотя бы в офис классом повыше?
Дешевизна этого класса коммерческой недвижимости в последнее время становится понятием довольно относительным. По оценкам риэлтерских фирм сегодня снять офис стоимостью 300 рублей за квадратный метр можно лишь в не слишком престижных районах Челябинска. На Северо-западе цена достигает 500 рублей, в центре города офис, далекий от высококлассного, будет стоить 500-600 рублей за квадратный метр.
На сегодняшний день в Челябинске офисными зданиями класса “А” считались БД «Славянский», БД «Петровский», БЦ «Мизар» и БЦ «Аркаим-плаза».
В ближайшем будущем офисный парк класса “А” пополнится еще 2 бизнес-центрами: «Челябинск-Сити» и БД «Павловский». Начало эксплуатации «Челябинск-Сити» планируется во 2 квартале 2007 года, а БД «Павловский» планирует начать свою работу в конце 2007 года.
Безусловно, появление на рынке таких крупных бизнес-центров, сократят дефицит в офисах класса “А”, однако не решат всех проблем. Гораздо больший спрос на офисы лежит в ценовом диапазоне 500-600 руб. (Офисы класса “B”), а этот рынок еще далек от насыщения. Но в ближайшем будущем грядут изменения. Компания «ДБМ» приступила к строительству нового 16-этажного офисного центра эконом-класса на собственном земельном участке по улице Энтузиастов, 28. Сдача объекта планируется 2009 году. Офисный центр общей площадью в 35200 кв. м. удовлетворит потребности малого бизнеса, задаст новый эталон качества офисов класса “B” и станет центром сосредоточением малого бизнеса.
Еще вчера темпы строительства коммерческой недвижимости не могло сбить ее нарастающий дефицит, но сегодня появляется надежда…
Top
Poligon
Отправлено: Jul 5 2008, 02:59 AM
Quote Post


  Дока
*

Группа: Super moderator
Сообщений: 3770
Пользователь №: 388
Регистрация:
17-May 08



дааа и не надоело вот это все вам писать?
PMEmail Poster
Top

Topic Options Reply to this topicStart new topic

 



[ Script Execution time: 0.0085 ]   [ 10 queries used ]   [ GZIP выключен ]


Установка сигнализации: sio.su