Reply to this topicStart new topic

Риэлторы Челябинск купля продажа недвижимости агентства Выбор Компаньон Реалист Риконт

Гость
Отправлено: Dec 9 2007, 08:05 PM
Quote Post


  Unregistered









Деньги на метрах

По данным Челябинской региональной гильдии риэлторов (ЧРГР), в столице Южного Урала представлено около пятисот риэлторских компаний, примерно триста из которых работает на рынке официально. По-настоящему крупными среди них, с численностью персонала более 50 человек, являются не более десяти агентств. К ним можно отнести: «Выбор», «Компаньон», «Реалист», «Риконт» и некоторые другие. Около трети из официально работающих агентств насчитывают по два-четыре десятка сотрудников. Численность персонала остальных агентств редко включает более десяти сотрудников.

Остальные двести риелторских агентств работают неофициально. Компании этой группы составляют прослойку черных и серых риелторов. В лучшем случае они не платят налогов; в худшем – осуществляют преступные сделки с недвижимостью.

Возраст рынка
Как признают эксперты, в течение последних двух лет челябинский рынок недвижимости развивался по пути совершенствования качества услуг и отказа от ценовой конкуренции. Это говорит о правильности выбранного им вектора развития. Правда, по признанию местных игроков, Челябинск в этом плане серьезно отстает не только от Москвы и Санкт-Петербурга, но и от других городов-миллионников, таких как Екатеринбург, Тюмень и Пермь, которые развиваются по этому пути уже около восьми-десяти лет.
Несмотря на пятнадцатилетнюю историю развития, челябинский рынок недвижимости находится сегодня на начальном этапе формирования. Это характеризуется отсутствием среди игроков явных лидеров и аутсайдеров, а также непредсказуемостью конкуренции применяемых ими маркетинговых стратегий. В силу этого, наблюдаемая на челябинском рынке ситуация не может считаться стабильной и не позволяет делать каких-то определенных прогнозов его развития.
Следствием незрелости челябинского рынка риэлторских услуг является отсутствие у большинства игроков понимания профессии. Именно поэтому значительная часть агентств, которые называют себя риэлторскими, занимаются банальным инвестированием в недвижимость. Руководители таких компаний основную ставку в работе делают не на профессиональные знания своих сотрудников в области риэлторских услуг, а на конъюнктуру рынка и игру на колебании цен. Однако стабилизация, наблюдаемая на рынке недвижимости, предвещает таким компаниям большие перемены. Со временем каждая из них будет поставлена перед выбором: либо развивать риэлторские услуги, либо искать новые рынки инвестирования.

Специализированный подход
Если касаться вопроса специализации, то основным критерием, по которому можно разделить риэлторские компании на две большие группы, является то, в каком секторе,– первичной или вторичной недвижимости, работает агентство. Еще более дробно риэлторские компании можно сегментировать по таким направлениям деятельности, как сделки с коммерческой; жилой и загородной недвижимостью. Правда, не стоит забывать и об универсальных агентствах, которые работают в нескольких или во всех перечисленных сегментах.
Наиболее динамичным, с точки зрения количества заключаемых сделок, на челябинском рынке является сегмент жилой недвижимости. В нем работает более 50% всех риэлторов и заключается примерно такой же процент всех сделок. Стоит отметить, что все более заметную роль при этом играют ипотечные кредиты. В 2006 году с их помощью было заключено примерно 40% всех сделок. Сегодня этот показатель приближается уже к 50%. И, судя по всему, этот сектор только начал набирать обороты. Например, агентство «Выбор», лидирующее в этой ниши, в январе 2006 года совершило всего девять сделок с участием ипотечных кредитов, а в декабре того же года – 91 сделку.
Еще 30% риэлторских агентств сосредоточены в сфере коммерческой недвижимости. Остальные 20% риэлторов осуществляют деятельность в сегменте загородной недвижимости.
Обозначенное деление очень схематично и позволяет разграничить агентства лишь по ключевым направлениям деятельности. Ведь в силу того, что челябинский рынок риэлторских услуг находится в начальной фазе развития, многие его игроки до сих пор не определились, чего они хотят: быть универсальными, или специализированными; а если специализированными, то в какой нише смогут быть максимально эффективными.

Сложности объединения
В столице Южного Урала представлено сегодня два профессиональных сообщества риэлторов,– Челябинская гильдия риэлторов (ЧРГР) и Южно-Уральская ассоциация риэлторов (ЮУАР). Эти организации объединяют сравнительно небольшое число компаний, которые уже определились со своим местом и занимают стабильные позиции на рынке. В первой (ЧРГР) состоит всего лишь тринадцать, а во второй (ЮУГР) – около сорока агентств. А ведь не секрет, что уровень интеграционных процессов в отдельной отрасли наглядно демонстрирует ее общий уровень и уровень развития работающих в ней компаний. Эксперты признают: объединение риэлторских агентств, независимо от его формата,– процесс неизбежный и необходимый для эффективного развития рынка недвижимости; формирования единых стандартов деятельности и поиска инструментов, позволяющих риэлторам самим определять направления развития отрасли.
Однако руководители многих агентств еще не готовы даже к простейшим формам объединения. Например, агентства, нацеленные на инвестирование в недвижимость, рассматривают этот бизнес с точки зрения получения «быстрых денег» и не задумываются о перспективах развития риэлторских услуг. Такой подход с их стороны логичен: агентство, которое привыкло получать прибыль от перепродажи недвижимости, вряд ли будет стремиться развивать настоящие риэлторские услуги и повышать их качественный уровень.
Другое дело,– успешные риэлторские компании, руководители которых попросту не желают связывать себя никакими обязательствами, способными хоть немного сковывать свободу их действий на рынке. Они опасаются, что объединение заставит их следовать единым правилам игры и может привести к утрате занимаемых позиций.
Процессу объединения игроков этого рынка мешает и то, что сегодня для риэлторских компаний характерны тенденции «разукрупнения», когда бывшие сотрудники создают собственные агентства и составляют конкуренцию своим прежним работодателям. В этом свете особого внимания заслуживает произошедшее недавно слияние двух довольно крупных челябинских компаний – «Выбор» и «Удачный вариант». Изначально агентство «Выбор» специализировалось на сопровождении сделок с привлечением ипотечного кредита; а «Удачный вариант» – в области продаж загородной недвижимости. Объединение двух компаний позволило расширить спектр услуг, предоставляемых клиентам, и унифицировать их качество. Как считают эксперты, не стоит исключать, что в будущем, стремясь усилить рыночные позиции, расширить спектр услуг и улучшить их качество, по пути объединения ресурсов пойдут и другие челябинские агентства.
Как видно, несмотря на все препятствия, интеграционные процессы на челябинском рынке недвижимости набирают все более заметные обороты. Так, если в 2004 году на Национальном конгрессе по недвижимости присутствовало всего три участника из Челябинска, а в 2005 году – около пятнадцати, то в 2007 году этот показатель приблизился к семи десяткам. Это позволяет говорить о том, что с каждым годом в регионе становится все больше агентств, которые стремятся работать с соблюдением единых высоких профессиональных стандартов. Возрастающий интерес челябинских риэлторов к процессам, происходящим на федеральном рынке и рынках других регионов, связан со стремлением руководства наиболее развитых агентств быть в курсе развития отрасли. Это становится особенно важным в силу усиливающейся конкуренции и развития новых технологий в сфере риэлторских услуг.

Комиссионный вопрос
Размер комиссионных, получаемых челябинскими риэлторами, варьируется в пределах 1,5-10% от суммы сделки, в зависимости от сложности объекта. Комиссионные крупных челябинских агентств за одну сделку составляют в среднем около 3%. При большой площади реализуемого объекта этот показатель может снизиться до 1,5-2%. Правда, реальная ситуация такова, что многие небольшие местные риэлторские компании работают за такие комиссионные на постоянной основе.
Зависит размер комиссионных и от того, о каком сегменте рынка идет речь. Так, средняя доходность в жилом сегменте составляет от 2 до 5%. Услуги сдачи или найма жилья «стоят» до 50% от его месячной арендной ставки. При сопровождении ипотечных сделок челябинские агентства берут в качестве вознаграждения от 1 до 3% от суммы сделки. Более низкие комиссионные – от 1,5% – в нише коммерческой недвижимости. Если говорить о загородной недвижимости, то в силу сложности сегмента, комиссионные при работе с готовыми коттеджами могут доходить до 5%, а при работе с земельными участками – до 10%.
По данным Челябинской региональной гильдии риэлторов, средний уровень комиссионных челябинских риэлторов, равный 3%, является одним из самых низких не только в УрФО, но и во всей России. Например, в Екатеринбурге и Тюмени этот показатель составляет 5%; в Перми – до 7%; в Москве – 6%, а в Санкт-Петербурге – 8%. По мнению президента ЧРГР Кирилла Левады, такая ситуация связана с тем, что многие компании, экономя на качестве услуг и профессиональной подготовке своих сотрудников, конкурируют за счет низких цен, тормозя тем самым развитие всего рынка. Однако процессы, наблюдаемые на рынке, говорят о том, что постепенно лидирующие агентства переходят от ценовой конкуренции к конкуренции качества услуг.

Векторы развития
Говоря о повышении качественного уровня работы риэлторских агентств, стоит отметить, что наиболее развитые из них перешли на договорные взаимоотношения с клиентами и уже исключили из практики ситуации, когда последние должны верить риэлтору на слово. Также избегают они и расчетов наличными деньгами и начинают работать по договорам и безналичному расчету. Правда, количество таких агентств в Челябинске ограничено лишь несколькими десятками.
Еще одна тенденция – увеличение доли сделок с первичной недвижимостью, сопровождаемых риэлторами. Если изначально они работали, в основном, на рынке вторичной недвижимости, то сегодня застройщики все чаще привлекают их к продаже новостроек. Например, уже сегодня риэлторы продают квартиры по цене строительных компаний в новых домах на Тополиной аллее, на улице Молодогвардейцев, на площади Мопра и в других местах города. Этот процесс связан, в первую очередь, с относительной стабилизацией на челябинском рынке жилой недвижимости. С начала года спрос на нее упал и, как следствие, рост цен сократился с 60% примерно до 20-30%. В результате средняя стоимость квадратного метра жилья в Челябинске составляет сегодня 35 тыс. рублей. Но, в силу падения спроса, желающий быстро продать жилье в Челябинске должен либо снизить его стоимость до 33-34 тыс. рублей за квадратный метр, либо в течение неопределенного времени ждать появления покупателя. Очевидно, снижение спроса и стабилизация роста цен связаны с активизацией в регионе жилищного строительства в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Большой вклад в этот процесс вносит и бурное развитие сегмента загородной недвижимости. Особенно интересно то, что эта тенденция только начинает развиваться. Сегодня созданы все предпосылки для того, чтобы в будущем падение спроса еще более усилилось. Обоснованность таких прогнозов подтверждает тот факт, что до 2010 года в Челябинске запланировано ввести в эксплуатацию 1 млн 775 тыс. кв. м новых жилых площадей. А это означает, что с каждым годом продавать жилье по ценам продавца будет все более проблематично.
Строительные компании прежде не сталкивались с подобными проблемами сбыта. Они привыкли реализовывать построенное жилье посредством своих отделов продаж, в которых пока еще продолжают выстраиваться очереди желающих купить жилье. Однако в связи с падением спроса, в ближайшие годы поток таких «горячих» клиентов будет иссякать. Учитывая, что эти прогнозы могут оправдаться уже в среднесрочной перспективе, строительным компаниям необходимо формировать собственные риэлторские отделы, которые будут обладать глубокими профессиональными знаниями для конкурентоспособной работы на рынке недвижимости. В противном случае, профессиональные риэлторские компании смогут оттянуть на себя этот участок ответственности. И, судя по всему, так оно и будет. Ведь большинству строительных компаний при сокращении спроса, будет попросту невыгодно содержать отдел, занимающийся реализацией построенного жилья.
Обусловлено это тем, что при ограниченном спроса и конкурентной борьбы за покупателей жилья, его продажей должны заниматься профессионалы, имеющие соответствующее образование и знакомые со всеми тонкостями работы в этой сфере. А для того, чтобы обучить таких людей и подготовить их к эффективной работе, в них нужно непрерывно инвестировать. Очевидно, что наиболее эффективно делать это могут риэлторские компании, для которых такая деятельность является специализированной.
По данным Челябинской региональной гильдии риэлторов (ЧРГР), в столице Южного Урала представлено около пятисот риэлторских компаний, примерно триста из которых работает на рынке официально. По-настоящему крупными среди них, с численностью персонала более 50 человек, являются не более десяти агентств. К ним можно отнести: «Выбор», «Компаньон», «Реалист», «Риконт» и некоторые другие. Около трети из официально работающих агентств насчитывают по два-четыре десятка сотрудников. Численность персонала остальных агентств редко включает более десяти сотрудников.
Остальные двести риелторских агентств работают неофициально. Компании этой группы составляют прослойку черных и серых риелторов. В лучшем случае они не платят налогов; в худшем – осуществляют преступные сделки с недвижимостью.

Недвижимость для бизнеса
В отличие от рынка жилья, рынок коммерческой недвижимости продолжает активно расти. Если в секторе элитной коммерческой недвижимости удовлетворение спроса ожидается в течение ближайших полутора-двух лет, то в секторе недвижимости класса «В» для малого и среднего бизнеса спрос до сих пор значительно опережает предложение. Это позволяет в краткосрочной перспективе прогнозировать стабильные темпы развития сектора.
Еще одна тенденция, наблюдаемая на челябинском рынке коммерческой недвижимости,– востребованность управляющих компаний, способных разрабатывать перспективные проекты и эффективно управлять объектами коммерческой недвижимости. Такая тенденция способна привести к тому, что в будущем наиболее развитые риэлторские компании будут становиться девелоперами. Это значит, что на их плечи ляжет сбор аналитической информации и проведение маркетинговых исследований о рынке недвижимости; анализ обстановки на этом рынке и разработка перспективных проектов недвижимости; запуск этих проектов в строительство и активная работа на стадии продажи объекта. Кстати, на челябинском рынке уже есть прецедент, когда агентство недвижимости «Компаньон» выступило в качестве девелопера, разработав проект здания «Мебель на Мебельной». По прогнозам экспертов, в будущем, подобные проекты, с привлечением в качестве разработчика риэлторских агентств, будут становиться все более частыми.
Наибольшая активность челябинских риэлторов на местном рынке недвижимости наблюдается в его вторичном сегменте. По оценкам ряда экспертов, до 80% всех сделок осуществляется именно в этой нише. Низкая насыщенность и снижающийся, но все еще высокий спрос позволяют строителям самим сбывать возводимую недвижимость. Однако в последнее время ситуация начинает меняться.
В отличие от рынка жилья, рынок коммерческой недвижимости продолжает активно расти. Если в секторе элитной коммерческой недвижимости удовлетворение спроса ожидается в течение ближайших полутора-двух лет, то в секторе недвижимости класса «В» для малого и среднего бизнеса спрос до сих пор значительно опережает предложение. Это позволяет в краткосрочной перспективе прогнозировать стабильные темпы развития сектора.
Еще одна тенденция, наблюдаемая на челябинском рынке коммерческой недвижимости,– востребованность управляющих компаний, способных разрабатывать перспективные проекты и эффективно управлять объектами коммерческой недвижимости. Такая тенденция способна привести к тому, что в будущем наиболее развитые риэлторские компании будут становиться девелоперами. Это значит, что на их плечи ляжет сбор аналитической информации и проведение маркетинговых исследований о рынке недвижимости; анализ обстановки на этом рынке и разработка перспективных проектов недвижимости; запуск этих проектов в строительство и активная работа на стадии продажи объекта. Кстати, на челябинском рынке уже есть прецедент, когда агентство недвижимости «Компаньон» выступило в качестве девелопера, разработав проект здания «Мебель на Мебельной». По прогнозам экспертов, в будущем, подобные проекты, с привлечением в качестве разработчика риэлторских агентств, будут становиться все более частыми.
Наибольшая активность челябинских риэлторов на местном рынке недвижимости наблюдается в его вторичном сегменте. По оценкам ряда экспертов, до 80% всех сделок осуществляется именно в этой нише. Низкая насыщенность и снижающийся, но все еще высокий спрос позволяют строителям самим сбывать возводимую недвижимость. Однако в последнее время ситуация начинает меняться.


Эксперт

Марина Крутяева, заместитель директора «Губернской риэлторской компании»:
Рынок недвижимости Южного Урала развивается сегодня очень активно. Одна из наиболее важных тенденций, наблюдаемых на нем, связана с тем, что у ряда компаний появляется понимание необходимости повышения профессионального уровня своих сотрудников. Наиболее прогрессивные среди риэлторских агентств уже сегодня работают по высоким стандартам и предлагают своим клиентам услуги высокого уровня. Вместе с этим процессом на рынке наблюдается формирование профессиональных риэлторских сообществ. Примером этого могут служить Челябинская региональная гильдия риэлторов и Южно-Уральская ассоциации риэлторов. Главная задача этих сообществ – установить единые высокие стандарты работы риэлторских компаний региона, сделать эту работу прозрачной и понятной для клиентов и, в конечном счете, оградить их от сотрудничества с непрофессионалами или «серыми» и «черными» риэлторами. А эта проблема сегодня стоит на рынке особенно остро. Многочисленные непрофессиональные риэлторские компании портят рынок. Во-первых, они предоставляют низкокачественные услуги и формируют негативное мнение клиентов о риэлторах в целом. Во-вторых, демпингуя, такие игроки мешают профессиональным агентствам работать по экономически обоснованным ценам. Но, судя по тому, что вектор развития риэлторских услуг в нашем регионе направлен в сторону повышения качества и объединения добросовестных компаний, можно прогнозировать, что со временем эта ситуация будет меняться в лучшую сторону. Понимая это, «Губернская риэлторская компания» начала процедуру вступления в Челябинскую региональную гильдию риэлторов с момента основания компании.

Эксперт

Инна Эйферт, директор агентства недвижимости «Восток»:
Отдельно на рынке недвижимости стоит выделить заграничный сегмент. Операции, связанные с куплей-продажей жилья за пределами России, стали доступны челябинцам два года назад. Именно тогда наше агентство «Восток» первым начало работать на этом рынке. У челябинцев было очень скудное представление в этой области. Несмотря на обилие рекламы, люди относились осторожно к возможности приобретения недвижимости за границей. Однако сегодня ситуация заметно изменилась. Появляется интерес россиян и англичан к недвижимости в Болгарии, Турции, Египте, на Кипре. Связанно это, в первую очередь, с низкими ценами и хорошим инвестиционным климатом. К тому же, в этих странах достаточно низкие налоги. Наиболее близка нам, россиянам, культура, климат и язык Болгарии. Эта страна сейчас наиболее перспективна для инвестиций в недвижимость: здесь быстрыми темпами идет строительство жилых комплексов, создается современная инфраструктура, а цены – значительно ниже, чем в Челябинске и постоянно растут. Например: совсем недавно застройщик сдал комплекс «Роза Гарден», г. Солнечный Берег. До мая апартаменты в нем продавались по цене 870 евро за квадратный метр. Сейчас стоимость поднялась до 1100 евро. Прибавьте к этому прогнозируемый на уровне 40-50% рост цен на 2008 год. Еще один пример: квартира-студия в центре Софии площадью 51 кв. метр. В сравнении с челябинскими квартирами, она – шикарная, а стоит всего 1 млн. 270 тысяч рублей. Очевидно, имея такую альтернативу, вкладывать в нашу новостройку 97 серии уже не интересно, ведь ее цена значительно не вырастет.
Кроме того, появляется спрос на аренду жилья за рубежом. Сегодня наша компания готовит интересный проект по аренде недвижимости на зимние каникулы. Он даст возможность клиентам брать в аренду комфортабельные апартаменты, бунгало, шале и виллы на Рождество и Новый год в Китае, Швейцарии, Бразилии, Испании, во Франции. Услуга эта позволит значительно сэкономить и насладиться отдыхом, независимо ни от кого.

Top
Poligon
Отправлено: Jul 5 2008, 03:06 AM
Quote Post


  Дока
*

Группа: Super moderator
Сообщений: 3770
Пользователь №: 388
Регистрация:
17-May 08



cпасибо, кульная статья
PMEmail Poster
Top

Topic Options Reply to this topicStart new topic

 



[ Script Execution time: 0.0103 ]   [ 10 queries used ]   [ GZIP выключен ]


Установка сигнализации: sio.su